La vente sur plan, appelée vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), se distingue d’une vente « classique », elle est strictement réglementée par le Code de la construction et de l’habitation.
Cette technique de commercialisation vous permet de devenir propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux, à charge pour vous d’en payer le prix de façon échelonnée jusqu’à livraison.
Dans le cadre de la VEFA, le promoteur demeure le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du logement. Il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenu.
Le contrat préliminaire est un acte sous-seing privé (non notarié).
Le contrat préliminaire (équivalent du compromis dans une « vente classique »), est l’engagement du promoteur de vous réserver votre logement en contrepartie d’un dépôt de garantie : il correspond à 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, et à 2 % s’il est compris entre un et deux ans.
Ce dépôt reste bloqué sur un compte spécial non rémunéré, généralement ouvert par le notaire de l’opération.
Ce contrat préliminaire va ensuite vous être envoyé par nos services en recommandé avec accusé de réception. À compter du lendemain de la première présentation du courrier recommandé, vous disposez d’un délai de dix jours pour vous rétracter (article L.272-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Si votre acquisition est financée par un ou plusieurs prêts, le contrat est obligatoirement conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ces prêts.
Seconde étape (après l’obtention de votre prêt) : la signature du contrat définitif chez le notaire.Une fois toutes les conditions de la vente réunies, à la date prévue, vous vous retrouvez chez le notaire (c’est un homme de loi qui a un devoir de conseil, il est impartial) du promoteur.
Vous pouvez solliciter le vôtre pour qu’il vous assiste si vous le désirez (appelé communément “double minute”).
Le rôle du notaire ne se cantonne pas à rassembler et à mettre en forme les actes. Il a une mission primordiale de contrôle et de vérification de la régularité et de la sincérité de la transaction.
Le notaire devra vous notifier le projet de vente : cette notification vous permettra de constater que tout est conforme à ce qui avait été prévu dans le contrat préliminaire.
Le contrat inclura une garantie d’achèvement, prise par nos soins (et prévue par la loi), fournie par un organisme extérieur (banque ou société de caution mutuelle).
Cette garantie vous assure que, quoi qu’il arrive (faillite du promoteur, etc.) votre logement sera bel et bien achevé et livré.
Lors de la signature du contrat définitif, le notaire vous remettra un exemplaire du règlement de copropriété (dans le cadre de l’acquisition d’un logement collectif).
À compter de la signature de l'acte authentique débutent les appels de fonds : à chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux selon l’échelonnement prévu dans l’acte.
Si vous financez votre projet par un prêt bancaire, l’enveloppe de crédit ne sera débloquée qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
| % de l’appel de fond | Etat de l’avancement des travaux | Total cumulé (%) |
|---|---|---|
| 5% | Signature de l’acte authentique | 5% |
| 15% | Ouverture de chantier | 20% |
| 15% | Fondations achevées | 35% |
| 25% | Dalle du rez-de-chaussée | 60% |
| 10% | Mise hors d'eau | 70% |
| 20 | Cloisons | 90% |
| 5% | Achèvement | 95% |
| 5% | Remise des clés | 100% |
Frais de notaire et dossier financier (dont les frais de garanties), taxes diverses… Au-delà du prix de vente de votre investissement, toute une série de dépenses annexes sont à prendre en compte.
Même si leur montant paraît minime par rapport au total de votre investissement, elles viennent s’imputer sur votre budget global.
La signature d’un acte notarié suppose le versement de frais, appelés frais de notaires. Ils comprennent :
Dans le neuf, les frais d’actes représentent entre 2 à 3 % du prix de vente.
Calculez des frais de notaires
Il ne s’agit que d’une simple estimation. N’hésitez pas à contacter le notaire du programme immobilier pour connaître plus précisément le montant des frais.
Acheter dans le neuf passe la plupart du temps par le crédit. Là encore, certains frais sont à payer.
La banque va ainsi vous facturer des frais de dossier. Ces frais sont en principe plafonnés ; le montant du plafond varie selon les banques. Ils sont toujours négociables.
Nous avons également des partenariats avec des banques qui vous feront profiter des frais de dossier réduits, et même parfois de taux d’intérêt préférentiels.
Lorsque vous achetez un logement collectif sur plans, il est soumis au statut de la copropriété. Il vous faut donc participer aux frais engendrés par l’entretien et l’administration des parties communes. Si le règlement de copropriété le prévoit, le syndic va réclamer une avance de trésorerie.
Vous devez y contribuer en proportion de vos tantièmes de copropriété.
Si le règlement ne prévoit pas cette avance de trésorerie, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de l’instituer.
Autres frais : le syndic peut exiger en début d’exercice le versement d’une provision qui va permettre d’assurer l’administration de l’immeuble.
La construction d’un logement neuf entraîne le paiement de la taxe locale d’équipement. En cas de vente sur plans, c’est le vendeur qui s’en acquitte.
Comme tout propriétaire vous devrez aussi payer la taxe foncière. Notez que les constructions nouvelles sont, en principe, exonérées entièrement ou partiellement de cette deuxième taxe pendant deux ans suivant la commune. Pour en savoir plus, renseignez-vous à la mairie et au centre des impôts fonciers.
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